来源 刘姝威
据国家统计局公布《2023年2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》，1~2月平均住宅销售价格同比上涨（指数大于100%）的城市只有14个，其中，上涨幅度超过5%的只有三个城市（成都8.6%，杭州6.4%，北京5%）。
据国家统计局公布《2023年2月70个大中城市二手住宅销售价格指数》，1~2月二手住宅平均销售价格同比上涨（指数大于100%）的城市只有7个，其中，成都上涨9%，北京上涨4.3%，上海上涨2.4%，南充上涨1.6%，其他三个城市上涨幅度低于1%。
【资料图】
可见，房地产业已经进入成熟阶段。除了房地产开发业务之外，房地产企业应该提前布局新的衍生业务增长点。
我们以万科长租公寓业务和物业管理业务为例，分析房地产企业如何探索和布局新的衍生业务增长点。
一、长租公寓
根据《中国统计年鉴》， 2021年全国住宅平均销售价格10396元，与大多数居民人均可支配收入（见表1）相比，目前房价仍然较高，购房者承受较大的房贷压力。
表1 全国居民按收入五等份分组的人均可支配收入
数据来源：《中国统计年鉴》根据国家统计局人口普查数据，2020年我国城镇人口比重已经达到63.89%。2021年全国流动人口（指人户分离人口中扣除市辖区内人户分离的人口）约3.8亿人，比2010年增长69.73%。对于中青年人来说，异地工作调换已经不少见了。所以，从居住属性来说，中青年人在某地拥有产权住宅，从经济角度看，不一定合算。
随着住宅的建筑质量和智能化水平不断提高，十年前竣工的住宅与现在竣工的住宅已经不可相比了。
从居民家庭住宅规划角度分析，根据家庭可支配收入，先选择租房，然后，随着家庭可支配收入的增加，不断更换更高等级的租房，最后可以购买心仪的住宅。这样的家庭住宅规划，不仅能享受到住宅质量和智能化水平不断提高的红利，而且避免了房贷造成的心理压力和经济压力。
目前，万科长租公寓业务按照租房的质量和租金分为四种类型：
1．宿舍：按床位出租，目标客户是低收入个人，全国平均月租金/床（1房4床）=300元。
2．泊寓公社：按一居室或二居室以上的一套住宅出租，目标客户是中低收入的家庭（一代或多代），全国平均月租金/套=1400元。
3．泊寓城市青年家：按标准间出租，目标客户是中等收入的个人，全国平均月租金/间=2200元。
4．泊寓院儿：按一居室或二居室以上的一套住宅出租，目标客户是中等收入的家庭（一代或多代），全国平均月租金/套=3400元。
目前，万科已经在全国34个大中城市开设了412家长租公寓，整体出租率在95%左右。
长租公寓与居民分散式出租房有明显的区别。首先，管理规范。自2020年万科正式成立长租公寓事业部以来，万科长租公寓没有出现过重大安全事故。其次，泊寓都设有公共区域，包括健身房、图书馆。泊寓经常组织租客开展各种社群活动，例如，户外烧烤、郊游、徒步爬山、电竞比赛、对青年租客进行职场培训，等等。
泊寓院儿、泊寓公社和泊寓青年家一般都设在产业聚集区域或地铁沿线附近；泊寓宿舍一般设在产业园区及周边。
万科的长租公寓业务满足了我国日益增长的社会租房需求，所以2020年以来，业务增速较快，有些泊寓项目开业即满租。
根据国家统计局公布人口普查数据，与2010年相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区人口所占比重下降0.79个百分点，西部地区人口所占比重上升0.22个百分点，东北地区人口所占比重下降1.20个百分点。
目前，万科的长租公寓业务主要集中于深圳、北京、广州、成都等地区，2023年计划向更多的人口流入地区扩展业务。万科长租公寓的房源主要来源于自持、租赁或托管的固定资产，例如，集体用地、保障性租赁用房、利用率不高的楼宇，等等。
例如，2023年3月万科泊寓院儿-厦门海湾社区开业，该泊寓距离厦门高崎机场只有15分钟车程，步行5分钟到海边。项目一期开业4000套租房，社区内拥有完善的商业配套，配置了健身房、自习室、游乐室、篮球场、跑道等设施，户型有单间（33平米）、一房一厅（41平米）、两房一厅（56平米），平均租金1700-2200元/月。
二、物业管理业务
物业管理是房地产业的衍生业务。由于房地产业进入成熟阶段，新房销售不畅，房地产业正在从增量市场向存量市场转换，因而不仅开发商给关联物业公司带来的增量业务大幅度减少，而且新交付的楼盘未售空置房造成物业费欠费，增加了物业公司的应收账款。
我们以万物云为例，分析在新的市场环境下，物业管理业如何发展。
万物云于2022年9月29日在香港交易所上市，万科集团占万物云56.06%的股份。
万物云从万科开发项目的物业管理服务开始，然后逐步降低与母公司（万科）的关联交易比例，持续开拓非万科开发项目的住宅物业管理。2020年万物云进入商业和企业的物业管理。2022年，16家世界及中国500强企业和8家独角兽企业成为万物云新的物业管理客户。2022年万物云“物业及设施管理服务收入”中来自第三方收入占比高达84.8%，获得营业收入64亿元。
2018年万物云提出物业管理进入城市管理的发展战略。万物云与各地方国有企业成立合资公司，参与城市管理。例如，厦门鼓浪屿、广东横琴、成都市高新区、武汉市江汉区、河北雄安新区等等都是由合资公司管理的城市区域。万物云为这些城市管理区域提供智慧城市管理的硬件和软件。AIoT（人工智能物联网）是用于环卫、绿化、市容等管理的硬件，例如，智能摄像头发现需要处理的垃圾，IOC（智能运营中心）及时调度保洁员清理。BPaaS（流程即服务）是用于城市管理标准化流程的解决方案，例如，云通行（无人值守车辆出入口）、云维护保养（设施设备的远程监控保养）、云巡检，等等。
2022年万物云的AIoT解決方案创造营业收入13.8亿元，同比增長 13.9%；毛利润4.2亿元，同比增长41.2%，毛利率上升至30.7%。BPaaS 解決方案创造营业收入9.9亿元，同比增长56.7%，毛利润3.3亿元，同比增长29.5%，毛利率32.9%。
万物云打破了传统物业管理模式，把物业管理单位范围由住宅小区扩大到3公里半径的地理空间，利用智能物联硬件（AIoT），物业员工可以跨住宅小区作业和管理，明显提高了物业管理效率。
万物云正在把物业管理从劳动密集型服务向科技赋能型服务转型。2022年万物云研发投入4.1亿元，占营业收入1.4%。研发投入一方优化了万物云自身的业务效率，另一方面拓展了业务空间，实现了业务的高速增長。这也是万物云的护城河。
表2 万物云的营业收入结构
货币单位：亿元人民币
2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | |
社区空间居住消费服务收入 | 88.3 | 106.2 | 131.6 | 165.8 |
年增长率（%） | 20.3% | 23.9% | 26.0% | |
商企和城市空间综合服务收入 | 42.9 | 64.9 | 86.9 | 111.4 |
年增长率（%） | 51.2% | 34.0% | 28.2% | |
AIoT及BPaaS解决方案服务收入 | 8.1 | 10.3 | 18.5 | 23.8 |
年增长率（%） | 28.2% | 79.0% | 28.5% | |
其中：AIoT解决方案服务收入 | 6.9 | 7.8 | 12.2 | 13.8 |
年增长率（%） | 13.0% | 55.4% | 13.9% | |
BPaaS解决方案服务收入 | 1.1 | 2.5 | 6.3 | 9.9 |
年增长率（%） | 120.8% | 152.6% | 56.7% |
数据来源：万物云招股书及2022年业绩公告
表3 万物云的毛利率
2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | |
社区空间居住消费服务毛利率% | 16.1% | 18.7% | 15.8% | 12.7% |
商企和城市空间综合服务毛利率% | 20.5% | 17.2% | 15.9% | 12.4% |
AIoT及BPaaS解决方案服务毛利率% | 21.2% | 24.6% | 29.9% | 31.6% |
其中：AIoT解决方案服务毛利率% | 26.7% | 27.8% | 24.7% | 30.7% |
BPaaS解决方案服务毛利率% | -12.7% | 14.6% | 39.8% | 32.9% |
数据来源：万物云招股书及2022年业绩公告
表4 万物云营业收入和利润及其占万科比重
2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | |
营业收入（亿元） | 139.27 | 181.45 | 237.05 | 301.06 |
占万科营业收入比重 | 3.79% | 4.33% | 5.24% | 5.98% |
万物云净利润（亿元） | 10.40 | 15.19 | 17.14 | 15.86 |
占万科净利润比重 | 1.89% | 2.56% | 4.50% | 4.22% |
数据来源：万科集团年度报告，万物云招股书及2022年业绩公告
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